Come ristrutturare il bagno con idee di qualità e spendendo poco

Un appartamento di proprietà messo in affitto implica tutta una serie di vantaggi, a cominciare da quello economico scaturito da un’entrata mensile certa, fino alla certezza di avere inquilini che baderanno ad ogni problematica e manterranno la casa vivibile e lontana dall’incuria.

Tuttavia, queste condizioni sono soltanto ideali, all’atto pratico sarà importante valutare alcune priorità che rendano fattivi i vantaggi di cui sopra:

1. L’appartamento, per essere affittato velocemente e a prezzi adeguati, deve essere appetibile sul mercato.
2. Lo stato dell’appartamento e degli accordi con gli inquilini devo rispettare parametri specifici, per non trovarsi con affittuari che esercitano pressioni in merito a problematiche relative alle condizioni della casa stessa.

Un esempio pratico?

Da una ricerca del 2014 risulta che oltre il 58% del patrimonio edilizio italiano è stato costruito prima del 1977. Ad oggi quindi la maggior parte delle case ha più di 40 anni.
Questo significa che gli impianti interni sono ormai obsoleti, in alcuni casi pericolosi, e spesse volte a rischio deterioramento o rottura.

È perfettamente intuibile che una condizione del genere vanifica i presupposti e i desideri dei due punti sopra.

Sarà opportuno dunque, anzitutto, valutare l’importanza di effettuare lavori di ristrutturazione della casa,  per evitare che rimanga sfitta troppo a lungo rischiando che le spese di manutenzione di una casa vuota superi il guadagno del metterla in affitto.

Cosa molto importante sarà quindi identificare il tipo di lavori da fare, che tendenzialmente sono circoscritti all’imbiancare le pareti, aggiornare il già citato impianto elettrico e, soprattutto, rifare il bagno.

Quest’ultimo aspetto è probabilmente il più importante, poiché spesse volte il budget di ristrutturazione viene utilizzato prevalentemente per questo specifico ambiente della casa.

Ma quanto costa ristrutturare il bagno per poter affittare l’appartamento in un secondo momento?

Oggi vedremo un esempio pratico di ristrutturazione del bagno; nel caso preso in esame sono stati ristrutturati entrambi i bagni presenti, perseguendo lo scopo di risparmiare sulla spesa finale.

Ristrutturare il bagno: gli obiettivi da raggiungere

Un bagno che si trova in un appartamento da affittare deve:

1. Durare nel tempo
2. Costare poco
3. Richiedere pochissima manutenzione (robustezza)
4. Attirare nuovi inquilini

“Durare nel tempo” significa effettuare una ristrutturazione che non necessiti ulteriori interventi per almeno 30 o 40 anni, mantenendo inalterata la propria efficienza.

Quanto costa ristrutturare un bagno? Ovviamente la risposta si presta a molteplici variabili. Senza dubbio possiamo evidenziare quali sono gli aspetti che maggiormente fanno lievitare un preventivo di ristrutturazione, che quindi andranno evitati per mantenere adeguati i costi:

• Sanitari di design
• Materiali di particolare pregio
• Finiture personalizzate
• Piastrelle di ultima generazione, presenti nei cataloghi aggiornati dei produttori più in voga.

Sarebbe quindi preferibile direzionare la scelta verso materiali e componenti d’occasione o presenti sul mercato da diversi anni, al fine di non intaccare qualità ed affidabilità del prodotto senza necessariamente dover stravolgere il budget prefissato.

Ulteriore esempio: la scelta di optare per sanitari sospesi o particolari rivestimenti (tipo il mosaico) può essere accantonata a favore di finiture tradizionali anche per una questione di minori costi di posa in opera.

Torna dunque utile la riflessione sulla base della quale il REALE COSTO di una ristrutturazione del bagno va analizzata sulla lunga distanza. Usare materiali scadenti per spendere poco significa dover rimettere mano a tutta l’operazione nel giro di poco tempo, vanificando ogni intento di risparmio.
Viceversa, fare spese oculate che non trascurino robustezza e qualità dei materiali significa poter dormire sonni tranquilli per anni e realizzare, di fatto, l’intento di una spesa realmente contenuta.

La ristrutturazione del bagno fa capo inoltre direttamente al quarto punto dell’elenco iniziale, quello relativo alla capacità dell’appartamento di attirare inquilini interessati. Come sappiamo, un potenziale affittuario che visita la nostra casa tenderà a valutarla in termini di gradimento, consapevole però che potrà effettuare piccole o medie modifiche per renderla maggiormente in linea con i propri gusti.

Con il bagno, questo non succede. Esso tendenzialmente andrà mantenuto così come lo si trova, quindi un bagno brutto e vecchio non riuscirà mai ad attirare un nuovo inquilino e renderà il tuo appartamento meno appetibile sul mercato.

Non solo: infatti nel momento in cui tu decidi di ristrutturare il bagno per il tuo appartamento da affittare devi fare anche una onesta valutazione della zona in cui si trova la casa.

Si tratta di un quartiere popolare, signorile o di lusso? Chi sono i vicini: operai, impiegati o imprenditori?

In base al target di riferimento dovrai anche realizzare un bagno esteticamente congruente. E qui naturalmente rientrano in gioco le considerazioni economiche: se ti trovi in un quartiere di lusso sarai in qualche modo “costretto” a scegliere finiture in linea con il posto, quindi potenzialmente più costose.

Ristrutturare il bagno in modo corretto: gli impianti

Per ristrutturare adeguatamente il bagno non è sufficiente agire solo sui rivestimenti e sanitari, ma è necessario provvedere anche ad una sostituzione completa degli impianti.

Il motivo? Torniamo all’elenco del paragrafo precedente, ed in particolare al punto 3: una casa in affitto deve richiedere pochissima manutenzione, e il bagno non fa eccezione, anzi, probabilmente esprime al suo massimo questo concetto.

Tubi di oltre 40 anni sono ormai vecchi e spesso (se non sempre) sono completamente rovinati, arrugginiti o già rotti.

Attualmente esistono numerosi materiali che vengono utilizzati nei bagni moderni con performance soddisfacenti: il rame (resistente e antibatterito) i multistrato plastici (buone prestazioni ed estremamente durevoli) e il PVC per i sistemi di scarico.

La parola d’ordine è quindi: rinnovare l’impianto sotto le finiture, “togliere la polvere invece di nasconderla sotto il tappeto”. Questo consentirà di beneficiare di una durata pluriennale senza alcuna particolare manutenzione.

Idee per ristrutturare un bagno: caso pratico

Siamo arrivati all’esempio pratico di come in un appartamento che i proprietari usavano esclusivamente come fonte di reddito da affitto, sia stato possibile ristrutturare due bagni senza spendere una cifra folle, ottenendo un risultato di qualità sia esteticamente che funzionalmente e garantendosi così un canone mensile superiore rispetto alla media della zona.

Vediamone le caratteristiche

• Tipologia: appartamento in condominio anni ’60, mai ristrutturato.
• Condizioni: buone nel complesso, ma impianti, cucina e bagni in pessime condizioni
• Riflessione: condizioni del genere implicano un canone d’affitto basso rispetto alla media della zona, non sufficiente a coprire le spese di manutenzione che sarebbero occorse regolarmente e senza dubbio.

Uno degli interventi principali fatti è stata la ristrutturazione dei due bagni. Che a conti fatti sono stati la spesa maggiore e quella che ha realmente permesso di rendere maggiormente appetibile l’appartamento.

Questa è la piantina dei due bagni prima dei lavori:

E queste sono alcune foto:

 

Criticità

• Come potete vedere si tratta di una situazione estetica deprimente: l’impressione era quella di due bagni vecchi e sporchi; e la sensazione era anche che tutto ciò che stava sotto (gli impianti) non fosse nelle migliori condizioni (come effettivamente era).
• Ma anche dal punto di vista distributivo interno sussistevano dei problemi: due bagni lunghi e stretti, praticamente un bagno e una lavanderia, se si considera che il secondo aveva solo un lavatoio, un wc e un attacco per la lavatrice.
• Il bagno principale, con quella vasca in mezzo, era decisamente poco funzionale e risultava privo anche di un box doccia, elemento essenziale nella scelta dell’arredo bagno.

Scelte per ristrutturare il bagno:

• Le pareti non sono state spostate, quindi le dimensioni dei bagni sono rimaste invariate
• La lavanderia è stata trasformata in un bagno a tutti gli effetti, mantenendo comunque l’essenziale attacco per la lavatrice: sono stati inseriti quindi anche un bidet e un box doccia.
• In entrambi i bagni sono stati radicalmente modificate la disposizione dei sanitari che sono stati tutti addossati alla parete centrale, quella che divide i due bagni, in quanto ben collegata con la colonna fecale per gli scarichi
• Sono stati rifatti completamente gli impianti eliminando del tutto quelli vecchi ormai inservibili
• Sono state spostate le porte per renderle compatibili con la nuova disposizione dei sanitari
• Per risparmiare si è scelto di utilizzare sanitari e rivestimenti economici optando per finiture molto lineari e semplici

Il progetto dei nuovi bagni è stato il seguente:

Bagno principale

1. Porta spostata ed addossata alla parete che divide il bagno dalla cucina.
2. Zona anteriore del bagno  lasciata alla stessa quota della casa – resto del bagno rialzato di circa 10cm con uno scalino per ottimizzare gli impianti e creare una separazione visiva con la zona del lavabo.
3. Vasca spostata sotto la finestra, selezionata una vasca ad angolo per sfruttare al meglio gli spazi.

Bagno secondario

1. Porta a battente sostituita con porta scorrevole così da non ingombrare in alcun modo il poco spazio a disposizione.
2. Lavatoio  spostato più vicino all’ingresso, lasciando comunque lo spazio per un eventuale piccolo mobiletto.
3. Inseriti lavatrice, bidet, wc e per finire la doccia.

Come puoi vedere sia la vasca che la doccia sono state messe sotto la finestra: soluzione troppo spesso bistrattata invece in caso di bagni stretti e lunghi è la migliore per ottimizzare gli spazi.

 

Finiture semplici e lineari, complementi funzionali ed efficaci

Per il bagno principale è stato inserito un normale lavabo a colonna e non un mobile con lavabo da appoggio o incassato, proprio per risparmiare.

I rivestimenti sono stati curati modulando due tonalità di marrone tra pavimenti e pareti inserendo una piastrella un po’più ricercata nell’angolo vasca. Il risultato ottenuto è stato quello voluto: il bagno è caldo, moderno, lineare e semplice.

Per il bagno secondario invece lo scopo era quello di cercare di allargare visivamente lo spazio date le dimensioni ridotte. Quindi si è optato per piastrelle alle pareti bianche con un motivo a rilievo per non renderlo troppo asettico. Per i sanitari sono stati usati gli stessi principi di semplicità e linearità del bagno principale.

Il costo della ristrutturazione dei bagni: è realmente convenuto?

I lavori eseguiti sono stati:

• Demolizioni di sanitari, rivestimenti, massetti, intonaci e vecchi impianti
• Realizzazione dei nuovi impianti
• Massetti, Intonaci e controsoffitto
• Rivestimenti e nuovi sanitari
• Impianto elettrico
• Impianto Riscaldamento

Le dimensioni dei bagni, nonostante fossero stretti e lunghi, erano comunque abbondanti: quasi 10 mq complessivamente.

Solitamente per due bagni del genere, tutto compreso, il costo si aggirerebbe in almeno 15.000€, mentre in questo caso è stato possibile ottenere un ottimo risparmio rinunciando a rivestimenti e sanitari di qualità e accontentandosi di quello che i fornitori avevano già a disposizione. Inoltre non sono state realizzate soluzioni particolari come mobili-lavabo o doccia filo-pavimento.

Il costo complessivo dei due bagni è stato di 10.000€ tutto compreso.

E nonostante tutto il costo maggiore è stato quello delle finiture che tra fornitura e posa in opera ha inciso per circa il 50% del costo complessivo dei lavori.

Però i conti non sono finiti qui, infatti è giusto vedere tutti gli aspetti che realmente concorrono a formare il prezzo finale di un lavoro.

Incentivi fiscali ristrutturazioni

Come forse sai lo Stato mette a disposizione gli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni.

Puoi usufruirne anche se ristrutturi solo il bagno, a patto che tu esegua quella che è chiamata “manutenzione straordinaria”, cioè devi sostituire anche tutti gli impianti.

Se invece cambi solo piastrelle e sanitari non puoi usufruirne in quanto rientri nella manutenzione ordinaria.

Le detrazioni fiscali in questo caso corrispondono al 50% della spesa sostenuta e quindi a fronte di un esborso di 10.000€ i proprietari si vedranno rimborsati 5.000€ in dieci anni.

 

Al costo complessivo dimezzato, va aggiunto il valore di un appartamento ristrutturato nella specifica zona di riferimento. Nella zona in cui si trova questo immobile gli affitti sono molto bassi: un appartamento di circa 100mq come questo viene mediamente affittato a 500€ al mese.

Grazie al rifacimento completo dei bagni (e della cucina) è stato possibile affittare l’immobile a 550€ al mese, quindi ad un importo maggiore rispetto alla media di mercato.

Facendo due rapidi conti: 50€*12mesi=600€ all’anno in più. Che vuol dire che in circa 8 anni l’investimento viene completamente ripagato senza andare ad intaccare i guadagni mensili, a fronte di una durata aspettata dei lavori eseguiti di almeno 30 anni.

Costi di ristrutturazione del bagno:  “3.000 euro tutto compreso” è un falso mito.

Il settore edilizio negli ultimi anni ci ha abituati, nel settore della ristrutturazione di interni, a pubblicità aggressive con offerte sempre più basse.

Il bagno è sicuramente uno degli ambienti della casa dove queste pubblicità si concentrano di più, per arrivare fino alle televisioni nazionali dove un noto presentatore pubblicizza aziende che offrono il tuo bagno nuovo ad un costo realmente irrisorio.

Se devi ristrutturare un bagno in un appartamento che vuoi affittare (e non operi nel settore edili) vieni facilmente attratto da queste pubblicità e credi che sia realmente possibile rifare completamente il bagno con “3.000 € tutto compreso”.

Cosa significa davvero ristrutturare un bagno con € 3.000 euro

La realtà dei fatti è ben differente dai sogni che vengono venduti: ci sono infatti tanti parametri da tenere presente quando si vuole dare retta a queste pubblicità.

1. A cifre così basse verranno semplicemente sostituiti rivestimenti e sanitari, ma quello che causa i veri problemi di un bagno, cioè gli impianti che si trovano nascosti sotto i massetti e i muri, non verranno minimamente toccati.
   E se appena finiti i lavori si rompesse un tubo vecchio di 40 anni che fai? Devi rompere tutto…
2. La qualità di rivestimenti e sanitari che ti verranno installati in casa sarà sicuramente non molto elevata e potrai scegliere esclusivamente tra i materiali che ha scelto la ditta di turno.
   Questo magari potrebbe non essere un problema per te ma stai comunque installando materiali che potrebbero non avere una lunga durata…Hai visto il costo delle sole forniture nel paragrafo precedente?
3. Il prezzo che viene utilizzato come amo nelle pubblicità ha sempre delle note scritte in piccolo: “offerta valida per un bagno di X mq (dove X è un numero molto basso) e per X sanitari”.

Bisogna fidarsi quando diciamo che il reale costo dei lavori che eseguiranno a casa tua sarà molto più alto.

Quindi, tirando le somme, credendo a queste offerte ti ritroveresti con un bagno esteticamente nuovo ma sostanzialmente vecchio e quindi suscettibile a tutti i problemi di un bagno vecchio: elevate e frequenti manutenzioni. E un inquilino perennemente arrabbiato che ti minaccia di non pagare l’affitto…

È importante capire come, anche quando si vuole risparmiare nella ristrutturazione del bagno perché “tanto l’appartamento deve essere solo affittato”, è indispensabile fare alcuni lavori nel miglior modo possibile proprio perché l’appartamento deve essere solo affittato.

Infatti ci sono dei lavori di ristrutturazione del bagno che vanno assolutamente fatti, sui quali non è possibile risparmiare in questa fase, ma che ti garantiranno di risparmiare tantissimi soldi in fase di gestione dell’immobile evitando costose manutenzioni per tantissimi anni.